来自 澳门新葡房产 2019-12-16 19:56 的文章
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马云预言房子如葱能成真吗?楼市再现积极信号,比房价下跌更重要

很多不明就里的人说,房地产调控大招降临,国家宣扬要“遏制炒房投机”,这下炒房客被逼入绝境无处可逃了,他们只能坐以待毙。殊不知,炒房客拿的房源基本都是非常优质而且价格较低,在这么长的横盘时间里,他们有足够的时间和方法脱手或将风险降低到即使房价大跌50%也安然无恙。因此被套死是绝对不存在的,顶多算是调控风暴下利润有打折罢了。

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春江水暖鸭先知,地产市场里最先感知到凉意的当属地产商们。现在说地产商们普遍缺钱,相信已经鲜有人会反驳了,毕竟这一年多来因为缺钱而陷入破产舆论风波的地产商已经不在少数,地王被套更是屡见不鲜。

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今天我们不谈在目前的政策情形下,未来房价走势,奇哥今天想和大家探讨一下,在刀光剑影的楼市调控重压下,房地产风云诡谲,接下来开发商、银行、炒房客和地方政府等这几个主要角色,谁会最先撑不住倒下?

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众综上所述,在楼市调控重压下,即便这一姿势再保持2-3年,开发商、炒房客和银行都很难会受到“死亡”威胁,充其量他们行进的脚步会慢下来,但并不致命。那么到底谁会最先撑不住呢?普通刚需购房者吗,奇哥认为他们的情况已然如此,房价居高不下最多是买不了房,但依然可以通过租房短期解决居住问题,没有房贷重荷,他们反倒活得轻松自在,更重要的是现在市场对纯刚需购房者算是利好一件,未来房价是否下跌还很难预测,说不定他们是最后的人生赢家呢?

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奇哥说过,调控重压之下,谁也别大言不惭地说日子好过,尤其是开发商和炒房客这些依托房价上涨才能获利的群体,受楼市降温的影响更大。毕竟对于他们来说,房价上涨才是实现变现的先决条件,楼市突然转向,市场彻底变天,购房需求会暴减,利空降临房价或会陷入不断下跌的深渊,参与其中的利益集团都逃脱不了被惩罚的命运。

奇哥之前就说过,我们憎恨炒房客可以,但是同样需要学习他们的专业眼光和对入市时机的精准把握,以及善于利用银行杠杆,这种“炒”的精神是创富的关键,值得所有人收藏学习。

再者,土地市场的表现更折射出了地产商普遍资金偏紧的现状。据不完全统计,截止至目前,全国已经有850+宗土地流拍,这充分证明了当下地产商的众生相,有钱时圈地扩张模式都是大同小异,缺钱少粮时各家却有各家的难处。

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但时至今日,再回顾马云说过的话,觉得并非妄议之词,房地产最近一段时间的表现的确有照着马云的预测发展的意思,尤其是厦门、环京、天津等城市已经呈现了房价快跌、成交量暴跌的真实场景,让人不得不怀疑再过三五年之后,马云预言房子如葱或会真的成为现实。楼市最近再此释放重磅积极信号,比房价下跌更重要,更让人觉得马云的话言之有理

地产商缺钱主要来源于三个方面:信贷收紧、偿债到期以及政府限价,奇哥在之前的文章中说过,这三座大山眼下就牢牢地压在每一个地产商的身上,底子厚有实力的就多撑几年,底子薄资金紧缺的,毫无疑问会在博弈中落败,被淘汰出局。

奇哥认为这是巨大的积极信号,直接最低74折购房等同于直接降价了近30%,这在中国房地产史上还是首次。有人说这并非真正的降价销售,只是开发商的一种营销策略,真正能满足这种折扣的人很少,且都是全款购房者。这根本无关刚需购房者的利益,别再颅内高潮自嗨了。

1,融资收紧,普遍缺钱的地产商会率先扛不住吗?

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那么就只剩下地方政府了,他们会最先撑不住倒下吗?大家可以开动脑筋发表自己的看法,具体情况我们下次再论。

马云说,过去8年中国的房价整体呈上涨趋势,未来中国最便宜的就是房子,未来房子如葱、如树叶。17年5月份时乍听此言觉得可笑,内心曾经嘲讽道:马云真的是站着说话不腰疼,自以为成功之后就可以信口雌黄了,如此哗众取宠日后定会被啪啪打脸。

中央调控楼市的决心还能坚持多久,说不准了;城市化进程能否继续推动房价上涨,也说不准了。因为如果按照任志强一贯的观点,本轮楼市调控早就该收场了,但现如今的情况是,调控大棒挥舞得正欢,从一线到四线,没有最严只有更严,城市间的较量也早已进入白热化阶段。8月底的2天8城加码调控,可见一斑。

如今的房地产市场可以说已经彻底进入“退烧时期”。随着国家将楼市调控的目标由“房住不炒”升级成“坚决遏制房价上涨”之后,多地新房二手房均出现了不同程度的价格降温和成交量暴跌,且楼市进一步降温的预期正在被放大,很多准备在2018年上车的刚需购房者都期待满满,寄希望于调控发威,楼市持续退烧,伺机上车。

但是能就此断定,地产商们会最先扛不住吗?答案是否定的!首先,对于一二线的地产商来说,虽然各种调控压力下,一二线市场有明显降温,成交量也日渐下降,但要知道一二线的开发商资金实力没有太差的,况且人口源源不断的一二线从来不缺购房需求,虽然眼下被各种手段压制需求暴减,但这只是短期的蛰伏,后期一旦放开,爆发力同样惊人;

奇哥在之前的文章中也说过,楼市调控刀光剑影之下,开发商有上百个理由不降价,但有99个都是无关紧要的,最主要的原因是他们不敢降价,也没人愿意当“领头羊”。但一旦有人开启了降价销售模式,整个市场就会呈现出一边倒的颓势,在舆论的炮制下,在融资困境的紧逼下,在购房者都理性起来的情况下,开发商已经没有更多更好的选择了,这个时候降价就成了顺理成章的事情。

今天上午,工行、农行、中行、建行四大行纷纷召开发布会,公布其2018年上半年成绩单。其中工行明确表示,今年的住房贷款资产质量比较好,个人住房贷款不良率目前保持在0.29%的水平,反而国家力推的制造业新增不良贷款占据了“大半河山”。威胁聊胜于无。

业内专家普遍认为,这次调控和上次一样,采取了用时间来换空间的手法,按照上次调控持续近5年的周期来看,这次调控大概在2021年前后会结束,但由于这次调控的复杂性和反复性,调控时间将会无限期拉长。

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但在奇哥看来,地产商主动以促销的形式走量,这显然比房价下跌更重要!因为这在向我们暗示,在房地产调控这场旷日持久的博弈战中,地产商已经主动认输了,相比于普遍的“捂盘惜售”来说,恒大最低74折“抢收”降价卖房行为是逆市场行为。业内专家也解析称,调控重压之下,这是明智之举,现在少赚点卖房,也比未来大降价亏本都卖不掉要好得多。

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